Étude : l’immobilier de service a rendu importante la part de l’informel

[highlight color=”DZE”] 1- ZONE A :  [/highlight] Hydra – El Biar – Ben Aknoun

Présentation de la zone :

La zone est classée A par son principal critère : la sécurité. Elle fait partie des zones les plus sécurisées d’Alger.
Les entreprises étrangères, et par les recommandations de sécurité de leur pays d’origine, placent cette zone au sommet de la géo-implantation qui fait d’elle la plus sollicitée sur le marché.
On retrouve au sommet de cette même zone, la commune de Hydra qui commence à peine à répondre à cette demande.
L’expansion de la commune dans ce sens a fait que plusieurs quartiers se transforment en zones d’affaires, notamment le plus sollicité qui est le haut site de Hydra où se sont récemment installées quelques multinationales.
La moyenne de surface totale des immeubles vacants dans cette zone d’affaires est de 1700 m².
Cette limite est due aux facteurs suivants:

• Immeubles se trouvant dans des cellules urbaines à caractère mixte : résidentiel et commercial.
• Réglementations de la construction attribuées par la direction de l’Urbanisme souvent limitant le coefficient d’occupation au sol et de la hauteur à 50% pour R+3.
• L’indisponibilité des grandes assiettes de terrain.
• Le coût élevé des terrains (400.000 DA/m² dernier trimestre 2013).

Les communes d’El Biar et de Ben Aknoun sont à leur tour en expansion commerciale tout au long de leurs limites administratives avec la commune de Hydra.
A El Biar, Le Val de Hydra a connu une véritable mutation dans ce sens également, plusieurs banques s’y sont déjà installées, et le nombre d’immeubles vacants en vente est extrêmement réduit.
Plusieurs moyennes entreprises étrangères s’installent progressivement à Ben Aknoun car le loyer reste parmi les plus bas de toute la zone A.

Présentation de la zone :

La Location :
Suite à la chute brutale des loyers durant l’année 2012, la zone a enregistré une augmentation progressive de l’occupation des immeubles vacants et des immeubles en fin de chantier en 2013.
Les immeubles en cours de construction sont sollicités avant même l’étape des finitions, pour bénéficier des aménagements suivant les standards européens à un coût moindre, et pour des contrats de longues durées (6 ans et plus).
Dès la fin 2013, la zone ne compte que peu d’immeubles, neufs et vacants, en location, avec l’option vente.
Nous avons noté que les loyers annuels durant ce dernier trimestre 2013 sont en moyenne : Hydra : 2500 DA/m² en HT le mois, soit : 30.000 DA/m² en HT l’année.
El Biar et Ben Aknoun : 1150 DZD/m² en HT le mois, soit : 14.000 DA/ m² en HT l’année.

La vente :
Le prix du mètre carré fini reste stable durant la fin de 2013 sur toute la zone malgré la très faible demande d’achat.
A Hydra, on enregistre en moyenne 590.000 DZD/m², et à El Biar et Ben Aknoun, 350.000 DZD/m² sur les axes principaux, et 200.000 DZD/m² sur les axes secondaires.
La moyenne est de 275.000 DA/m².

Les prix : année 2014

La location :
Nous avons noté que les loyers annuels sont en baisse d’une moyenne de 10%, durant ce premier trimestre 2014, à l’exception de Hydra où le loyer a augmenté d’une moyenne de 15%.

La vente :
Le prix de vente du mètre carré est en baisse à Hydra tandis qu’il augmente progressivement à El Biar et Ben Aknoun.

Evolution des prix de vente en DA/m²

1. Hydra
2. Haut site de Hydra
3. El Biar
4. Val de Hydra
5. Ben Aknoun